房租又漲治本之策在于增加供給

“租期2月底到期，房東已經(jīng)放話：續(xù)租的租金每月要增加300元?！弊庾≡诮K南京鼓樓區(qū)一新式公寓內(nèi)的白領(lǐng)李靜，最近既郁悶又疑惑：為何房租漲得這么明顯？
　　春節(jié)過后，一向平穩(wěn)的房屋租賃市場明顯趨于活躍，對CPI走高也“貢獻(xiàn)”良多。來自市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，部分熱點城市住房租金漲幅達(dá)10%甚至更多。
　　面對房租上漲，有人認(rèn)為是各地相繼出臺“限購令”、使很多原本打算買房的消費者“轉(zhuǎn)買為租”所導(dǎo)致。真實情況如何？“新華視點”記者近日在多個城市對此進(jìn)行了追蹤調(diào)查。

　　租金上漲　春節(jié)后房租市場迎來“躁動”
　　南京白領(lǐng)李靜的遭遇是眾多“租房族”近期面臨煩惱的一個縮影。南京“365置業(yè)頻道”向記者提供的統(tǒng)計顯示，當(dāng)前南京全市房屋整租月租金為1982元，比去年的同期上漲300元左右。其中，鼓樓、白下兩區(qū)月租分別為2500多元和2300多元，均為歷史新高?！跋啾确績r，房租漲幅更勝一籌?！?65置業(yè)頻道負(fù)責(zé)人說。
　　上海房屋租賃市場也出現(xiàn)了類似情況。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海閔行區(qū)一門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，近期中低端房源租金上漲比較明顯。位于七莘路上的“萬科城市花園”，一套70多平方米的兩室戶去年下半年月租金在2800-3000元之間，春節(jié)過后房東的報價普遍提至3200元以上。
　　與一線城市相似，二三線城市租房市場也有所升溫。據(jù)成都搜房租房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，成都房屋租賃1月份的全市均價達(dá)到了2089元/月/套，環(huán)比去年12月微幅上漲0.58%，整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢，但部分城區(qū)漲幅較高。
　　成都市金府燈具城是西南地區(qū)最大燈具銷售市場之一，周邊一些小區(qū)一直是外來務(wù)工人員、客商租房的主要區(qū)域。位于燈具城附近的21世紀(jì)不動產(chǎn)嘉慧加盟店的置業(yè)顧問周福林最近頻頻接到房主電話，要求提高房租?！按汗?jié)過后，這一帶房租普遍上漲了。像2009年交房的興元綠洲樓盤，80平方米精裝房，每月租金大約要1400元，比去年底貴了一兩百元?！?BR>　　與房租同時上行的是市場需求熱情。據(jù)上海二手房中介永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎介紹，去年各門店售房和租房的成交單數(shù)比為8：2左右，而今年2月以來則是此消彼長，形成“對半開”。此外，房屋出租成交周期也大大縮短。
　　值得一提的是，房租上漲對CPI的走高“貢獻(xiàn)可觀”。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份CPI同比上漲4.9%；其中，住房租金價格漲幅達(dá)到7.1%。

　　綜合“給力”抬升房租. “限購效應(yīng)”引人關(guān)注
　　多個城市房租上漲動力何在？記者采訪了解到，房租上漲實際是多重因素“綜合給力”的結(jié)果，既有實際需求推動，也有助漲預(yù)期在起作用。
　　——通脹預(yù)期驅(qū)動。流動性相對寬松導(dǎo)致各種物價上漲，房租也不例外。比如，數(shù)據(jù)顯示，多個城市租賃價格指數(shù)近兩年來一直保持上行態(tài)勢。陳史翎說：“從通脹的角度看，至少有兩大因素會使房東提高租金，一是各類生活消費品價格明顯提高，二是與房屋直接相關(guān)的水、電、裝修建材等成本也在上升?！?BR>　　——“租房旺季”使然。記者從上海、北京等地多家房屋租賃中介獲悉，春節(jié)后的租房客比節(jié)前要增加三四成甚至更多。業(yè)內(nèi)人士指出，春節(jié)后新增租賃需求的主要是兩類群體，一是節(jié)后返城、進(jìn)城務(wù)工人員，二是準(zhǔn)備參加工作的大學(xué)畢業(yè)生。眼下這波租房“旺季”預(yù)計將持續(xù)到4月份，屆時房租可能會趨于平穩(wěn)。
　　——供應(yīng)“結(jié)構(gòu)性短缺”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，許多大城市中租賃性供應(yīng)總體充足，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡：中低租金的中小戶型供應(yīng)不足，近些年新建商品住宅戶型偏大，而小戶型比較集中的房改房小區(qū)、城中村由于舊區(qū)改造和市政建設(shè)拆遷而越來越少。也正因此，一遇需求增加，中低價位、中小戶型房源的租金便容易上漲。
　　——中介聯(lián)手炒作。南京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人葛揚教授表示，近期全國住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房產(chǎn)中介用來彌補收入的重要手段。中介勸房東提價現(xiàn)象普遍，有的片區(qū)甚至報出的價格驚人的一致，其背后有明顯的人為操縱痕跡，“不排除中介聯(lián)手炒作抬高房屋租賃價格”。
　　此次房租上漲備受關(guān)注，還因為一大話題：此次房租上漲和“限購”等房地產(chǎn)調(diào)控政策有無關(guān)系？
　　有人認(rèn)為，嚴(yán)厲的調(diào)控政策使部分購房者止于觀望、轉(zhuǎn)“購”為“租”，從而抬升了房租。不過，市場機構(gòu)的數(shù)據(jù)卻有不同結(jié)論。比如，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京購房者大部分是之前已有房產(chǎn)或租房住的人群，只有極少部分買房人會選擇在租約即將到期的時候不續(xù)約，直接買房入住，“因此，限購給市場帶來的新增需求極少”。
　　相反，一些業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，“限購”反可能平抑房租上漲。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉說，“限購”之后，各地本來可能用于出售的房源很可能轉(zhuǎn)移到租賃市場上，增加的房源有可能消化增加的需求。例如，成都出臺“限購令”后，21世紀(jì)嘉慧加盟店提供的數(shù)據(jù)顯示，有逾10%的房源由“售”轉(zhuǎn)“租”。

　　應(yīng)對房租上漲：規(guī)范市場 增加供應(yīng)
　　四川省社會科學(xué)院副研究員田炎認(rèn)為，近期市場對部分城市房租較快上漲反映較強烈，一方面是因為與房地產(chǎn)調(diào)控的背景有關(guān)，另一方面也說明促進(jìn)租房市場平穩(wěn)、健康的發(fā)展的迫切性和必要性。
　　他說，由于長期“重買輕租”的情況下，相比房屋交易市場，我國房屋租賃市場整體還比較滯后。近期租金較快上升引發(fā)的問題，說明我國樓市距離租售并舉、多渠道解決居民住房問題的要求還有較大差距，租賃市場總體供應(yīng)長期不足，相關(guān)的監(jiān)管還不到位。
　　今年2月1日，《商品房屋租賃管理辦法》正式施行，規(guī)定“在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方隨意提高租金，以保障承租人的居住權(quán)利”，并要求“主管部門加強房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平”等。
　　“有關(guān)部門還應(yīng)加強對市場的監(jiān)管，尤其是對要嚴(yán)厲查處中介通過不法手段炒高房租的行為。”葛揚說。
　　另一方面，要進(jìn)一步加強調(diào)控扭轉(zhuǎn)房價上漲的預(yù)期，并設(shè)法增加適租房源的供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士建議，繼續(xù)以“最嚴(yán)格的調(diào)控”遏制房價過快上漲的勢頭，同時增加投資投機性購房的持有成本，可通過稅收等手段抑制房屋空置，將更多房源“逼”入租賃市場；此外，在供地、規(guī)劃等方面提高中小套型普通商品房的建設(shè)比重，增加更多潛在的“適租房源”。
　　此外，另一個亟待填補的缺口就是公共租賃房。今年確定的保障性住房建設(shè)目標(biāo)為1000萬套，較去年幾乎翻了一番，而公租房將成為其中的“主力軍”?？梢云诖@種具有保障性質(zhì)的租賃房源，不但能夠滿足廣大中低收入人群的租房需求，也將成為平抑房租過快上漲、促進(jìn)租房市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要“儲備力量”。
　　“既要大力發(fā)展公租房這種融合保障和市場的有力‘武器’，也要加快促進(jìn)市場化租賃房的供應(yīng)，讓更為廣泛的社會群體通過租賃解決‘住有所居’的問題?！睏罴t旭說。
.............................