日常生活

商業(yè)地產(chǎn)的“價(jià)值論”和“關(guān)系學(xué)”

更新時(shí)間:2018-03-19 12:37:10 來(lái)源：10forwardtheexperience.com 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評(píng)論
張家界旅游網(wǎng) 公眾微信號(hào) 我們所經(jīng)歷或看到的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)的一、二線(xiàn)城市，甚至三、四線(xiàn)城市，無(wú)論成功和失敗的，無(wú)一不是圍繞“價(jià)值”和“關(guān)系”來(lái)做文章。
　　與住宅價(jià)值相比，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值主要由一次性銷(xiāo)售的利潤(rùn)價(jià)值、持有資產(chǎn)租金收入所產(chǎn)生的價(jià)值、流通性?xún)r(jià)值、資源性或帶動(dòng)性溢價(jià)增值、品牌效應(yīng)價(jià)值所組成。住宅價(jià)值除了一次性銷(xiāo)售的利潤(rùn)價(jià)值較明顯以外，因?yàn)樽≌猛镜木窒扌?，持有的回?bào)價(jià)值相對(duì)不高，加上國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展欠發(fā)達(dá)，流通性?xún)r(jià)值很難體現(xiàn)。同時(shí)，縱觀歷次國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策，無(wú)論是傾斜政策還是調(diào)控政策，當(dāng)市場(chǎng)波動(dòng)性較強(qiáng)的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)的“剛性?xún)r(jià)值”得以體現(xiàn)，價(jià)值波動(dòng)較小。據(jù)觀察，張家界建材市場(chǎng)、人民路步行街運(yùn)用定位和招商，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移所有權(quán)獲取一次性銷(xiāo)售的利潤(rùn)價(jià)值，業(yè)主出租獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)，經(jīng)營(yíng)者通過(guò)經(jīng)營(yíng)或者轉(zhuǎn)讓賺取利潤(rùn)，同時(shí)因?yàn)槭袌?chǎng)的排他性和商圈土地的稀缺性，使得該類(lèi)市場(chǎng)商鋪的價(jià)值空間得以放大，周邊物業(yè)商業(yè)價(jià)值隨之提升。至于品牌效應(yīng)價(jià)值，我們看看大連萬(wàn)達(dá)，其十余年所運(yùn)用的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)的成功開(kāi)發(fā)模式將海外20億私募基金收入囊下，同時(shí)引領(lǐng)“沃爾瑪”、“肯德基”等國(guó)際商業(yè)零售巨頭在中國(guó)的各大城市攻城拔寨，創(chuàng)造了無(wú)數(shù)的“地產(chǎn)神話(huà)”。商業(yè)地產(chǎn)最直觀的表現(xiàn)形式是“鋪”，如何實(shí)現(xiàn)“鋪”的保值和增值，筆者認(rèn)為，在認(rèn)同一次性銷(xiāo)售的利潤(rùn)價(jià)值、持有資產(chǎn)租金收入所產(chǎn)生的價(jià)值、流通性?xún)r(jià)值、資源性或帶動(dòng)性溢價(jià)增值的基礎(chǔ)上，如何有效經(jīng)營(yíng)，包括在二、三級(jí)市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、招商、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓等，實(shí)現(xiàn)“共營(yíng)”，最終達(dá)到“共贏”。
　　住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是滿(mǎn)足購(gòu)房者的居住，使得“居者有其屋”。所以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的關(guān)系只體現(xiàn)純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，這就是業(yè)內(nèi)所說(shuō)的“一元論”。但是在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須考慮人流、商流、錢(qián)流、利潤(rùn)流的綜合因素，來(lái)調(diào)和消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)商家、投資者、運(yùn)營(yíng)商、開(kāi)發(fā)商之間的利益博弈，這就是相對(duì)于住宅地產(chǎn)的“多元論”。這是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的瓶頸，也是開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商最頭痛的問(wèn)題。
　　其實(shí)，調(diào)和經(jīng)營(yíng)商家、投資者、運(yùn)營(yíng)商、開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，最重要的是解決“鋪”的保值功能的實(shí)現(xiàn)和增值空間的放大。如果不能解決，那么在利益博弈的過(guò)程中間，損失了任何一方，那么該項(xiàng)目的命運(yùn)將岌岌可危。例如，經(jīng)營(yíng)商家無(wú)利可圖，投資者得不到租金回報(bào)，運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商的物業(yè)空置較高，難以銷(xiāo)售和出租，變成最大的“房東”。再如，開(kāi)發(fā)商售價(jià)過(guò)高，投資者期望值較高，租金昂貴，經(jīng)營(yíng)商家成本高，無(wú)利可圖，物業(yè)空置較高，難以銷(xiāo)售和出租，同樣變成最大的“房東”。前者是投資者得不到租金回報(bào)，散失“鋪”的保值功能；后者因?yàn)椤颁仭钡氖蹆r(jià)過(guò)高，增值空間透支。前者是經(jīng)營(yíng)商家因?yàn)椴唤蛔饨?，擠兌了租金收入價(jià)值，使得回報(bào)得不到體現(xiàn)，在博弈中與運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商關(guān)系惡化。后者是開(kāi)發(fā)商獲取了較高的一次性銷(xiāo)售的利潤(rùn)價(jià)值，擠兌增值空間，轉(zhuǎn)嫁給投資者，投資者透支租金收入價(jià)值，轉(zhuǎn)嫁給運(yùn)營(yíng)商，再轉(zhuǎn)嫁給經(jīng)營(yíng)商家。如此反復(fù)，周而復(fù)始，形成惡性循環(huán)。
　　商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值需要發(fā)現(xiàn)和挖掘，經(jīng)營(yíng)商家、投資者、運(yùn)營(yíng)商、開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系需要理解和溝通，更需要一種心態(tài)。只有這樣，商業(yè)地產(chǎn)的前景才越來(lái)越光明，越來(lái)越廣闊。
張家界旅游網(wǎng)

　　免責(zé)聲明：除來(lái)源有署名為特定的作者稿件外，本文為張家界旅游網(wǎng)編輯或轉(zhuǎn)載稿件，內(nèi)容與相關(guān)報(bào)社等媒體無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本站不作任何保證或承諾，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。
分享到：

【復(fù)制本文地址 】【收藏】 【打印文章】
分享到：